#鲲鹏商量#
出品 | 创业最前哨
作家 | 段楠楠
剪辑 | 冯羽
好意思编 | 邢静
审核 | 颂文
算作国内大型房地产企业，新城控股在成本阛阓经历数年暗澹工夫后，近期有走出泥沼的趋势。
9月13日于今，公司股价涨幅接近50%，这关于股价集会数年下落的新城控股而言无疑是较大的利好。
公司股价集会飞腾，与成本阛阓合座回仁爱国度对房地产行业任意援救有很大关系，投资者关于新城控股筹画功绩改善也抱有很大生机。
此外，新城控股实控东说念主王振华也曾出狱，其出狱后新城控股又会发生哪些变化？公司能否借助计谋援救重回增长轨说念？
1、销售金额大幅下滑，公司股价却抓续飞腾
自2021年头新城控股股价见顶以来，新城控股股价也曾连跌三年。2024年4月，新城控股股价一度跌至7.95元/股，市值不及200亿元，较巅峰时股价跌幅超84%，市值挥发近950亿元。
这种情况自2024年9月以后迎来改善。9月13日于今新城控股股价累计涨幅接近50%，这在长达三年多下落的经过中并不常见。
新城控股股价回暖一方面与成本阛阓合座回暖相关，另一方面与国度任意援救房地产阛阓发展密不行分。
9月份多个重磅会议召开，银行降息、一线城市放开限购等计谋陆续出台，在国度任意援救下，房地产销量在国庆时代有所回暖。
华夏地产算计院统计数据透露，2024年国庆长假北京楼市成交量创连年来同时最高点，其中新建住宅同比飞腾擢升200%，二手房飞腾擢升150%。
在计谋援救下，投资者对房地产企业基本面改善有所期待。算作国内中大型房企，新城控股在成本阛阓当然受到投资者怜爱。
（图 / 新城控股微信公众号）
但新城控股销售能否改善还存在较大疑问。克尔瑞数据透露，2021年新城控股操盘面积1803.1万平方米，操盘金额1848.6亿元，在中国房地产企业名次折柳为第7考中16位。2023年新城控股操盘面积及操盘金额折柳下降至756.9万平方米、599亿元。
2024年1至9月新城控股操盘金额为251.5亿元，2023年同时为475.2亿元，同比下降超47%，销售下落幅度快于宇宙房地产销售下滑幅度。新城控股销售金额大跌一方面与房地产阛阓下行有很大关系，另一方面与公司布局相关。
狂妄2023年底，新城控股仅40%的土地储备位于一二线城市，剩余60%控制土地储备均位于三、四线城市。算作对比，金地集团70%以上的土地储备位于一、二线城市。
相较于一、二线城市，三四线城市住户由于收入较低，购买力相对较差，合座销售情况较一、二线城市相对低迷。
中指算计院数据透露，2023年1-11月国内一线城市新建商品住宅累计销售面积同比增长3%，三、四线城市日均成交面积同比下降约10%。
算作土储面积在三、四线城市占比较高的新城控股，操盘金额下滑幅度快于行业下滑幅度也属泛泛。
（图 / 摄图网，基于VRF公约）
现时国度加大对房地产行业计谋援救力度，但鉴于新城控股土地储备大多数位于购买力相对较差的三、四线城市，公司能否收拢这次机遇完结逆转还有待不雅察。
2、近几年罢手拿地，下半年仍存大额减值风险
固然新城控股销售下滑幅度较大，但相关于其他房地产企业，2024年上半年新城控股交出的功绩并不丢丑。
数据透露，2024年上半年新城控股完结交易收入339.04亿元，同比减少18.83%，完结归母净利润13.18亿元，同比下降42.16%。
（图 / 摄图网，基于VRF公约）
固然新城控股归母净利润出现下滑，但与万科、金地集团等房地产企业多半归天比拟，新城控股终归是保管了房地产企业的体面。
与金地集团比拟，新城控股之是以能完结盈利，主要收获于公司房地产建造业务较高的毛利率和较少的存货跌价。
以公司收入占比最高的房地产建造业务为例，2024年上半年新城控股房地产建造销售完结交易收入275.5亿元，占公司主交易务收入比例为81.26%，同时公司该业务毛利率为10.93%。
算作对比，万科房地产建造业务毛利率仅为7.25%，金地集团房地产建造毛利率也仅为9.24%，均低于新城控股。
新城控股房地产建造业务之是以能保管相对较高的毛利率，与公司近几年的保守筹画策略有很大关系。
2019年，公司实控东说念主王振华因猥亵女童被判下狱五年，尔后其子王晓松接掌新城控股帅位。与其父亲激进的延伸策略不同，王晓松在筹画上略略保守。
其父王振华下狱以后，新城控股险些罢手了对外大额拿地，恰是这一举动让新城控股房地产建造业务保管相对较高的毛利率。
（图 / 摄图网，基于VRF公约）
2020年至2022年房地产行业抓续上行，地盘价钱也一涨再涨，房企拿地成本广博要高于2019年。自2022年开动，国内房地产便开动下行，无论是房产销量及价钱齐出现下降。
而在高位拿地的房企，近两年房地产建造毛利率当然要低于低位拿地的新城控股。从某种层面而言，王晓松保守的筹画策略一定进度上也让公司房地产建造业务保管了较强的盈利智商。
不外下半年新城控股能否不绝保管盈利如故未知之数。国度统计局公布数据透露，2024年8月份一线城市二手住宅销售价钱同比下降9.4%，降幅比上月扩大0.6个百分点。
这也意味着，新城控股房地产建造毛利率或将进一步收窄。此外，从公司过往财务透露来看，新城控股时常会鄙人半年对存货进行较大范畴的减值计提。
如2022年及2023年，新城控股上半年资产减值计提金额齐不到2亿元，而鄙人半年公司资产减值计提金额则多达几十亿元。
2024年上半年金地集团、万科等房地产企业大额归天要紧原因即是计提了大额资产减值。如金地集团上半年资产减值计提金额便多达20.91亿元。
鉴于现时房地产价钱仍鄙人行，逢迎新城控股近两年资产减值法例来看，2024年下半年公司存在较大的资产减值风险。
3、抓续降本增效，但债务压力依然高大
相较于公司功绩下滑，更让外界温煦的是，公司实控东说念主王振华出狱后，其子王晓松在公司地位会不会发生变化？
2019年，王振华因猥亵女童被判刑五年，经多家媒体报说念，现时王振华也曾刑满开释。
从股本结构来看，王振华仍是新城控股实控东说念主。不外鉴于其也曾有过罪过，讨论到监管层立场和公司品牌形象等问题，其从头走向台前，接掌公司帅位可能性并不高。
与王振华激进的筹画策略不同，其子王晓松在筹画上极为保守。自2019年王晓松担任董事长以来，并莫得延续王振华激进的对外投资历调。
违反，王晓松还给新城控股紧迫踩了刹车，解决资产、缩减团队范畴、投资停滞、拿地动作全面消弱。
2019年，新城控股在任职工总和为28058东说念主，到2023年公司在任职工数下降至21917东说念主。地盘存货方面，2020年新城控股存货范畴多达2706亿元。狂妄2024年6月30日，公司存货范畴为1334亿元，下降超50%。
除削减经管团队外，新城控股也鄙人调职工工资。此前自媒体市界曾报说念，新城控股部分职工基本薪资降了，绩效没了，喜悦的年终奖也一直莫得披发。
除下调职工工资外，新城控股经管层也在降薪。公司董事长王晓松2022年较上一年降薪25.5%，2023年其薪资再度下调3.30%，不外2023年王晓松薪资仍高达432万元，远高于行业平均水平。
（图 / 东方资产）
在一系列降本增效的举措下，新城控股经管用度大幅下滑。2024年上半年公司经管用度为13.25亿元，2021年同时公司经管用度则高达23.04亿元。
王晓松积极的降本增效让新城控股在这轮行业大洗牌中活了下来。不外即便公司奋勉节流，但由于前期步子迈得太大，新城控股也不行幸免地堕入债务逆境当中。
此前，新城控股董事长王晓松曾暗示，2023年公司主要主见就是还债。2022年底，新城控股有息欠债超710亿元。狂妄2024年6月30日，公司有息欠债下降至560亿元露面。
即便如斯，新城控股偿债情况依然不乐不雅，除560亿元有息债务外，公司短期内需要兑付的粗犷账款及粗犷单子余额便多达471.5亿元。
同时，新城控股货币资金余额仅为157.8亿元，扣除受银行监管的保证金，公司可随时动用的资金仅116亿元露面，公司现款缺口依然较大。
（图/2024H1公司货币资金明细）
对此，新城控股曾对外在示，狂妄2024年6月末，公司已典质投资性房地产范畴为941亿元，剩余仍有近300亿元投资性房地产处于尚未典质状态，以知足往时融资需求。
关于王振华而言，五年以来国内房地产行业发生了剧变，新城控股也不再是2019年阿谁年利润超120亿元的大型房企。
现时的新城控股濒临销售大幅下滑及高大的偿债压力，唯独不同的是国度关于房地产阛阓的调控酿成了援救。
10月12日，财政部召开新闻发布会，将援救所在刊行专项债收购存量未建造土地及未售房屋，以此来改善房地产企业现款流现象。在此布景下，新城控股又能否收拢机遇化险为夷，「界面新闻·创业最前哨」将保抓关注。
*注：文中题图来自摄图网，基于VRF公约。